华夏美满债务劫:被套540亿,王文学和坦然谁忽悠谁 | 棱镜
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华夏美满债务劫:被套540亿,王文学和坦然谁忽悠谁 | 棱镜

2021-03-05 20:41:31   来源:http://www.xybdhs.com   【

自坦然入主后,华夏美满成立了双总部,坦然在南方的深圳总部负责主推商业地产,跟王文学在北方的总部基本属于两条营业线,各管一摊。

 

来源丨腾讯音信棱镜

作者 | 孙春昉   

编辑 | 李超仁

编者按:高杠杆和高欠债,曾经是房企敏捷膨大的法宝,现在,成为了捅破气球的恶器。

“三条红线”后,一些高杠杆房企,为了相符监管请求,不得不承受壮大还债压力,其中,又以持有大量非住宅地产的房企为甚。

他们或是持有大量商业地产,或是打造文旅项现在,或是押宝产业园区,降杠杆的义务对他们来说更添艰辛。这些曾经的明星房企,能否化险为夷、穿越周期,《棱镜》将始末“房企钱困”系列,看其何往何从。

是为本系列第一篇,关于华夏美满。

“都说三十年河东、三十年河西,这才六年,就河了西了。”李刚是别名在华夏美满呆了七年众的“老”员工,回想首2016年公司在海南的年会,他对“海鲜成山、啤酒成海”的盛况照样回味,但现在,“岁暮能拿到全额薪水,已经谢天谢地,岁暮奖根本不敢奢看”。

节后,华夏美满债务题目仍在不息。2月26日,华夏美满(600340.SH)公告外示,公司属下子公司新添逾期债务本息相符计58.17亿元,包括银走贷款、信托贷款、境外债券等债务方法,截至现在,公司累计逾期债务本息相符计110.54亿元。

华夏美满掌门人王文学正在舍车保帅、辛勤变现还债。2月28日,其行为实控人持有的另一家上市公司维信诺(002387.SZ)公告,公司大股东将转让本身所持有的维信诺11.7%股份,营业对手为国资背景。遵命最新股价,该片面股权约能套现16亿元,完善后,王文学将交出维信诺实控人位置。

华夏美满掌门人王文学

实际上,华夏美满资金危险在2018年已初步展现,彼时,坦然集团以“金主”姿态及时展现,让局势展现转机,然而,两年众时间,两边貌相符神离。一方面,随着华夏美满股价不息下跌,坦然浮亏已超过100亿元,涉及风险敞口统统540亿元;另一方面,坦然入主后,在带来资金的同时,却大力发展商业地产,被认为逆而添速了华夏美满资金的吃紧。

在华夏美满,李刚转战过固安、嘉善、武陟等众个园区,对公司情感浓重,想首“2016年海南年会上,董事长在台上痛说创业史,说到动情处大哭一场”,他照样动情。时过境迁,李刚再次现在击了老板的痛陈,在今年2月初的员工会议上,王文学叙述了公司现在逆境,自吾指斥了发展过程中的宏大失误,末了,“他号召员工们拿出哥们义气,来与本身共渡难关”。

兴也勃、亡也忽,同富易、同难难,华夏美满的这笔账,谁情愿和王文学来一首算。

账面可用资金仅8亿元

曾经,趴在华夏美满账面上的资金众达千亿,意气风发的王文学,更是在资本市场上纵横捭阖,除地产外,还限制了暗牛食品(即维信诺)等众家上市公司,并成立知相符资本,大把撒钱,投资新能源汽车、智能出走、OLED等众个走业。

现在,根据华夏美满在节前公告中吐露,其到期需清偿融资本息金额559亿元,剔除主要股东声援后的融资净现金流-371亿元;公司货币资金余额236亿元,其中各类受限资金228亿元,可动用资金仅有8亿元。

“他们说2020岁暮这段时间太折磨人了,每天都为资金头寸的调度搞得焦头烂额,要跟底下各个园区、项方针财务对接,跟上百家的金融机构注释,跟当局和金融监管相关部分汇报,盘根错节,频繁是通宵添班。” 春节前,李刚的几个在华夏美满总部财务部分做事的老同事,由于“无法完善的做事”终于辞了职。

钱,是华夏美满现在的最大命门,不仅是财务部分员工撑不住,财务老总也忙到“休业”,在搪塞借主的道路上疲于奔命。在2月2日的公司会上,王文学坦言,一路先开会他拉着华夏美满分管财务的副总裁吴中兵,后来拉着融资中央专科副总经理姜伟,姜伟后来也开不了了,又给派了融资中央高级经理范峥,到末了,范也开不了了。

华夏美满的债务相等壮大。根据2020年中报,其融资总额为 2035.91 亿元,其中银走贷款余额为 465.60 亿元、债券及债务融资工具期末余额为 889.90 亿元、信托资管等其他融资余额为 680.41 亿元;此外,其期末公司对外担保金额为 1558.37 亿元,其中1552.38亿元为对控股子公司担保。

壮大债务下还有壮大的利息付出。财报表现,华夏美满融资添权平均成本为7.96%,其中银走贷款的平均利息成本 6.12%、债券及债务融资工具平均成本为 7.38%、信托资管等其他融资的平均利息成本10.15%。

行为最主要还款来源和现金奶牛的住宅地产出售,已是连年一蹶不振,屡创新矮,往年全年华夏美满的房地产出售额仅为963亿,同比降低33.68%,在房企全年出售额排名中已落在40名之外。

实际上,相比其他房企,华夏美满住宅外还拥有大量产业园区,能够始末对当局的答收账款来进走融资,比清淡房企的融资渠道更广,但由于疫情和宏不都雅的因为,一些园区的回款发生题目。2020年三季度末,华夏美满答收账款达547.74亿元,而2017-2019岁暮答收账款别离为189、344和468亿元,华夏美满的答收账款主要为各地产业园区所在当局须付出的费用。

1月11和12日,华夏美满的数只美元债和境内债大跌;1月13日,穆迪将华夏美满的Ba3企业家族评级和华夏美满 (开曼)投资有限公司声援的高级无担保评级下调至B2,由此,华夏美满的债务危险彻底引爆。

一位信托业人士通知作者,当日,华夏美满海外融资部负责人王鹤鸣跟金融机构作了一次表明,但会上异国问答环节,“王就说了请投资人坦然,总共以公告为准。等于什么也没说”。

这场“什么也没说”的电话会议让债权人陷入更大的恐慌,于是,更添催生出了华夏美满在2月1日召开的债委会。

“钓鱼也要有鱼饵和馒头”

债委会召开次日,王文学同公司中央干部通报了基本情况,除了与员工讲述兄弟友谊和挑振士气外,也谈到了行家最关心的内心性题目:华夏美满接下来该怎么办?

王文学外示,华夏美满异日中央是想方设法有序经营。他向员工引述清偿委会上一位走长的话,“钓鱼也要有鱼饵和馒头”,有序经营就是鱼饵和馒头。公司必要保证员工安详、资产坦然,保证经营安详,主动瘦身缩外,盘活可变现资产,同时要降本添效,中央管理层要降薪。“产业新城,该搞的还得搞,该招商还得招,孔雀城咱们还得建,还得卖。”王文学说。

对于最为迫切的债务偿付方案,华夏美满在债委会上给出的说法是:始末快速处置资产、升迁资金程度、盘活存量资源、挑高资产价值、引入战略配相符的手腕,分阶段实走常态计划,力争尽快达成众方共赢的相关方案,竭尽辛勤最大化保障各位债权人的根本益处。

“这个说法翻译一下就是:债权人你们别逼得太急,不然吾物化了你们也活不了。”王平是中融信托的一位营业经理,他对作者外示,现在所谓的引战和卖资产,都是后话,千钧一发就是谈债务展期和置换。

据外媒REDD2月18日报道,华夏美满计划为其相符计469亿人民币的25只境内债券进走3到5年的展期,但方案将面临来自一片面投资者的阻力,由于该方案异国挑供有余的前期现金偿兑。

短期内,华夏美满必要稳住债权人,而永远来看,资金回血仍是根本。实际上,华夏美满已经成立了盘活专班,处置和盘活存量资产,例如2020年,推动了片面项目进展入盘活程序,实现回款60.7亿元,并开展四次大周围住宅促销运动,增补出售回款约35亿元。

“前几年华夏最先跟其他房企配相符开发环京的土地,欧宝品牌但占的比例不高,这片面货值倘若不息转让和配相符开发的话,能够开释的资金不少。”李刚对作者外示,华夏美满此前重仓环京地带,现在尚有大量土储,“但现在环京市场照样比较惨淡,影响这片面资产处置的速度和估价”。

在王平看来,同此前暴雷的泰禾、福晟这些房企相比,王文学这次处置债务危险,相对来说已经很有魄力。“由于泰禾做的都是高端楼盘,老板觉得遵命当地当局定的预售价太益处,因此一等再等,延宕了时机,在引战投时也是这样。”一位泰禾集团前高管对作者外示。泰禾老总黄其森那时在处理资产时,显得优软寡断。

“债务危险最怕踩踏效答,一听说这家公司要完了,几十家甚至上百家金融机构都往疯抢公司的资产,效果你拿了公章、吾拿了房子、他拿了产权,末了谁也没法十足处置这个资产,公司也没法平常经营下往,到头来满盘皆输,各方皆输。”王平对作者外示,“王文学第暂时间始末和当地当局调解,跟坦然、工走这些最大的债权方疏导,并把各大监管部分拉过来,马上召开债委会,及时稳住了阵脚,避免了众家债权人各自为战形成踩踏效答的乱象”。

膨大的代价

“今天干到这,吾愿赌服输”,这是王文学2月2日在中央员工大会上讲的话。

像很众房企相通,华夏美满也通走跑步文化,王文学更是个深度长跑喜欢好者,他每天五点众首床跑步,几乎雷打不动,这一个众幼时的跑步时间他也不铺张,要么戴着耳机听知识付费的课程,要么在跑步前设定一个题目,边跑边想,跑完后题目也就想通了。

然而,华夏美满何以走到今天这个局面,恐怕不是王文学跑一次步就能想通的。

2月2日的公司会上,王文学在自吾指斥中总结了华夏美满发展中的几个主要题目:最先是误判环京现象,投资过于荟萃,环京楼市量价齐跌后,初步测算,四年累积影响公司出售回款超过一千亿元,同时还主要影响产业新城回款和答收存货的价值;其次是新拓区域尚在造就,对公司业绩贡献有限;第三是前期膨胀激进,管理不足邃密,太甚强调周围,无视收好;末了是众轮疫情冲击,雪上添霜。

对于老板王文学的总结,除了第四点疫情之外,前三点题目得到了华夏美满员工的普及认同。

2016年和2017年旁边,华夏美满环京楼盘大卖,企业年出售额敏捷迈入房企前十地位,在那段最风光的时候,华夏美满高薪从万科等头部房企、以及一些国际询问公司处挖来大量高管,其产业园区也从环京大肆膨胀到环南京、环郑州等区域。

“那时华夏美满和泰禾是地产界最高调和膨大得最厉害的,挖人开出的薪酬比走业平均程度高出好几倍。”华夏美满一位浙江区域员工对作者外示,彼时,公司新开拓一个地区,营业都还异国,就会招纳一大波投拓和招商的人,这些人到后来精简的时候,90%都没留。

华夏美满的招商队伍堪称豪华。“公司总部还从一些当局部分挖了司局级的官员过来,在地方区域和园区,也挖了当地当局的一些官员,待遇都专门之高。”该浙江区域员工外示,那时王文学的视野坦荡到要进军世界,在新添坡成立国际总部,义务是推进海外营业发展,重点发展亚洲、欧洲、北美及非洲等区域市场,此外,华夏美满在印尼、印度、泰国、缅甸和埃及等国都设有常驻机构。

实际上,王文学挑到的“膨大”题目,在2018年华夏美满初次遇到危险并引入坦然集团行为二股东后,已经最先“刮骨疗伤”。

坦然引入了以原华润置地掌门人吴向东为首的新管理团队,吴向东担任华夏美满CEO后,大刀阔斧地裁撤了产业幼镇等营业,新项现在和新区域的拓展,也必要进走厉格的财务核算,“膨大”题目在此后得到了遏制。

2018年11月,华夏美满旗下产业幼镇集团大周围裁员,最后整个集团被驱逐,除了营业主干和已有城市营业的部分外,社招员工通盘被裁撤,校招生则被安排往了其他集团;2020年3月,华夏美满又进走一波新的裁员和区域相符并。

毫无疑问,坦然的入主,让华夏美满这家颇具“草莽”气息的廊坊地方民营房企有了些新气象,起码在人员和营业的膨胀上,敏捷按下了苏息甚至是倒车键,但是,却也成为了另一个“膨大”的最先。

成也坦然,败也坦然

坦然进入华夏美满后,在王文学主导的产业地产之外,试图让华夏美满大力开展商业地产、长租公寓、养老地产等营业,并让吴向东等原华润置地的高管团队负责。这一游离于华夏美满正本主业的战略,并未达到预期。

“商业地产资金投入大、回报慢,例如华夏美满在武汉的一个商业地产项现在,光拿地就100众亿,添上建设运营,资金体量壮大,全国好几个相通项现在,华夏美满的资金压力就更大了。” 一位原华润置地高管对作者外示,华夏美满在坦然入主后大搞商业地产,也是拖累其资金的一大因素。

财报表现,2020年前三季度,华夏美满经营性现金流净流出250.73亿元,其中取地付出为198.49亿元,产业新城及相关营业达96.46亿元,商业地产及相关营业达102.03亿元,超过产业新城。而在2019年前三季度,其取地付出方面通盘为产业新城及相关营业,达173.73亿元,商业地产付出方面还为零。

“凭良心讲,坦然当上二股东后,给华夏美满在融资方面挑供了很众便利,但都是要还本付息的,坦然投资华夏美满和帮其融资,不是做善事。” 上述原华润置地高管认为,这些有限的融资,本该荟萃首来干一件事,要么添大住宅地产拿地、狠抓出售回款,要么把几个挨近成熟的产业园荟萃精力发展首来、形成安详现金流,“效果坦然另搞一摊,把有限的资金大笔拿往投商业地产”。

然而,原形是谁拖累了谁,并不那么浅易,这也许是一次足够问号的联姻。

2月4日,坦然集团公司董事总经理兼联席CEO谢永林对外外示,华夏美满是坦然8万亿元投资组相符的一片面,涉及的股权投资180亿元、外内债券360亿元,相关风险敞口540亿元,集团会按进程及时为相关投资作出拨备。

坦然集团公司董事总经理兼联席CEO谢永林

王文学嘴上异国认输,在2月18日安放完公司的年度经营计划后,他满怀信念外示:“华夏美满肯定能浴火新生、再创历史!”然而,在周围更众人看来,“相濡以沫,不如相忘江湖”。

张震三年前入职华夏美满,在西安区域泾阳园区负责土地优等开发,岁首,公司的一波裁员和区域相符并,让他所在的西安区域被相符并到了郑州区域,身边几个铁杆的同事也被裁员,只有他本身幸运留了下来。

“接下来公司这么个情况,不清新会不会来下一波裁员,就算异国裁员,吾也在考虑要不要脱离。”张震通知作者,近两年来本身的待遇不升逆降,近半年基本处于无营业可干的状况,“老板讲义气谈道德,可吾也得考虑本身的生计和做事发展”。

而同床异梦的坦然,好似也意兴衰退。至今,坦然在注释入主华夏美满因为时,仍将看中产业新城、声援地方当局发展的商业模式行为主要一环,但一位挨近华夏美满人士通知作者,坦然在2018年打算投资华夏美满时,华夏给坦然介绍公司营业,坦然对产业园其实有趣不大,说看不懂,他们更迫切想清新的,是土地货值和住宅出售情况。

自坦然入主后,华夏美满成立了双总部,坦然在南方的深圳总部负责主推商业地产,跟王文学在北方的总部基本属于两条营业线,各管一摊。

很众时候,蜜月与冷战,只在一线之间。往年10月份,王文学参添上交所的一次主题演讲时,全程都只在讲他的产业地产,对本身公司大力推进的商业地产,他只字未挑。

(文中李刚、王平、张震均为化名)

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